Geschlossene Immobilienfonds gelten als komplexe und oft riskante Kapitalanlage, die in der Vergangenheit vielen Anlegern Probleme bereitet hat. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie geschlossene Fonds funktionieren, warum sie häufig als Steuersparmodelle genutzt wurden und wie sich ihre Bewertung im Laufe der Zeit verändert hat. Nutzen Sie gerne das Inhaltsverzeichnis, um direkt zu einem für Sie relevanten Thema zu springen.
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Was sind geschlossene Immobilienfonds?
Geschlossene Immobilienfonds sind eine spezielle Form der Kapitalanlage, bei der mehrere Investoren gemeinsam in Immobilienprojekte investieren.
Diese Anlageform hat einige charakteristische Merkmale, die sie von anderen Investitionsmöglichkeiten unterscheiden.
Unterschied zu offenen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich grundlegend von offenen Immobilienfonds. Während bei offenen Fonds jederzeit neue Anleger
einsteigen können und Anteile täglich handelbar sind, wird bei geschlossenen Fonds das Kapital nur einmalig eingesammelt. Sobald die
Zeichnungsfrist abgelaufen und das Zielvolumen erreicht ist, wird der Fonds „geschlossen“ – neue Investoren können dann nicht mehr einsteigen.
Vielfältige Anlageobjekte
Geschlossene Fonds sind nicht nur auf Immobilien beschränkt. Das Konzept findet sich auch bei anderen Sachwertinvestitionen wie Schiffen,
Windkraftanlagen oder Solarparks. Im Immobilienbereich erlebten geschlossene Fonds besonders nach der Wiedervereinigung einen Boom:
Viele Fonds wurden aufgelegt, um den dringend benötigten Immobilienbau in den neuen Bundesländern zu fördern. Besonders in Berlin, Sachsen
und Brandenburg entstanden zahlreiche Projekte.
Breites Immobilienspektrum
Das Spektrum der Immobilienarten ist sehr breit: Von sozialem Wohnungsbau über frei vermietete Wohnungen bis hin zu gewerblichen
Immobilien wie Bürogebäuden, Fachmärkten und Shoppingmalls. Auch Spezialimmobilien wie Kinos, Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen sowie
Logistikzentren finden sich im Portfolio geschlossener Fonds.
Rechtsformen und Laufzeiten
Rechtlich werden geschlossene Immobilienfonds meist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder als Kommanditgesellschaft (KG) strukturiert.
Die KG ist heute die häufigere Form, da sie für die Anleger eine Haftungsbegrenzung auf die Einlagesumme bietet, während GbR-Gesellschafter unbeschränkt
haften können. Eine weitere Besonderheit ist ihre lange Laufzeit: Üblicherweise sind sie auf mindestens 30 Jahre ausgelegt, nicht selten auch länger.
Dies entspricht dem langfristigen Charakter von Immobilieninvestitionen, bedeutet aber auch, dass Anleger ihr Kapital sehr lange binden und kaum
Möglichkeiten haben, vorzeitig auszusteigen. Der Verkauf von Fondsanteilen während der Laufzeit ist zwar theoretisch möglich, in der Praxis aber oft
schwierig, da es keinen regulären Zweitmarkt gibt.
Bekannte Emittenten und Fondsverwalter
Im Markt für geschlossene Immobilienfonds haben sich über die Jahre einige namhafte Anbieter etabliert. Die Jagdfeld Gruppe wurde besonders
durch Investments in repräsentative Immobilien bekannt. Die Real I.S. AG als Tochter der BayernLB und Jamestown mit Fokus auf US-Immobilien
sind wichtige Marktplayer. Weitere bedeutende Namen sind die Wealthcap als Teil der UniCredit Group, die DWS, die Hahn Gruppe im Einzelhandelsbereich
sowie die etablierten Anbieter Konzepta Gruppe, Dr. Görlich Gruppe und die PATRIZIA als einer der größten europäischen Investmentmanager.
Entwicklung von geschlossenen Immobilienfonds
Blütejahre in den 80er und 90er Jahren
In den 1980er und 1990er Jahren waren geschlossene Immobilienfonds äußerst beliebt. Sie galten als attraktive Investition, die stabile Ausschüttungen und hohe steuerliche Vorteile bot. Vor allem die Möglichkeit, Abschreibungen geltend zu machen, machte sie bei Anlegern sehr begehrt.
Krise in den 2000er Jahren
Ab den 2000er Jahren geriet das Modell zunehmend unter Druck. Der Wegfall steuerlicher Förderungen und eine oft enttäuschende Mietpreisentwicklung führten zu finanziellen Problemen. Die Finanzkrise 2008/2009 verschärfte die Situation und brachte viele Fonds an den Rand der Insolvenz. Einige Fonds konnten durch Sanierungszahlungen der Gesellschafter gerettet werden, was jedoch für die Anleger zusätzliche finanzielle Belastungen bedeutete. Trotzdem mussten zahlreiche Fonds liquidiert werden, was zu erheblichen Verlusten führte.
Geschlossene Fonds – Aktuelle Einordnung
Geschlossene Immobilienfonds älterer Jahrgänge werden heute häufig dem grauen Kapitalmarkt zugeordnet. Sie zeichneten sich durch mangelnde Transparenz und eine lange Zeit geringe Regulierung aus, was den Anlegern oftmals einen unklaren Überblick über die wirtschaftliche Lage und die damit verbundenen Risiken verschaffte. Mit der Einführung der AIFM-Richtlinie im Jahr 2013 und der Schaffung neuer Alternativer Investmentfonds (AIFs) wurde die Regulierung geschlossener Fonds jedoch deutlich verschärft.
Heutige Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds
Warum werden geschlossene Immobilienfonds so niedrig gehandelt?
Obwohl die Immobilienpreise in den letzten 10 bis 15 Jahren gestiegen sind, erleiden viele Anleger einen Verlust auf ihre Investition. Eine Untersuchung von Stiftung Warentest zeigte, dass viele Anleger in den geprüften Fonds einen teilweisen oder vollständigen Verlust ihres Kapitals erlitten – trotz der versprochenen Gewinne. Im Durchschnitt verursachten 57 Prozent der geprüften Immobilienfonds, 62 Prozent der Umweltfonds, 81 Prozent der Schiffsbeteiligungen und 96 Prozent der Medienfonds einen Verlust. In den bereits aufgelösten Fonds verloren die Anleger insgesamt rund 4,3 Milliarden Euro, anstatt den in den Prospekten versprochenen Gewinn von 15,4 Milliarden Euro zu erzielen.
Damals überhöhte Einkaufspreise
Häufig wurden die Immobilien zu Preisen erworben, die weit über dem tatsächlichen Marktwert lagen. Der Fokus lag oft auf den
Steuervorteilen und nicht auf der wirtschaftlichen Rentabilität der Immobilie, was zu einem schnellen Wertverlust führte.
Enttäuschende Mietpreisentwicklung
Die prognostizierten Mietpreise in den Verkaufsprospekten waren oft unrealistisch hoch. In vielen Fällen erzielten die Immobilien
nur einen Bruchteil der ursprünglich angenommenen Mieteinnahmen, was die Rentabilität des Fonds stark beeinträchtigte.
Korruption und geringe Motivation der Fondsverwaltung
Einige Fondsverwalter hatten wenig Anreize, die Immobilien aktiv zu verwalten oder zu verkaufen. Da ihre Einnahmen aus
Verwaltungsgebühren stammten, bevorzugten sie es, die Immobilien langfristig im Bestand zu halten, anstatt den Fonds zu verkaufen
und neue Projekte zu starten. Ein Verkauf würde sie arbeitslos machen.
Hohe Nebenkosten der Investition
Ein erheblicher Teil der ursprünglichen Investition floss nicht in die Immobilien, sondern in Beratungs- und Vermittlungskosten,
die oft bis zu 30 % ausmachten. Dies führte zu einem unmittelbaren Wertverlust der Anlage, auch wenn Steuerersparnisse diesen
teilweise ausgleichen konnten.
Mittlere bis einfache Immobilienqualität
Die Qualität der Immobilien entsprach oft nicht den höchsten Standards. Viele der Objekte waren von mittlerer bis einfacher
Qualität und entsprechen heute nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen. Diese Immobilien sind weniger gefragt und tragen
zu einer geringeren Bewertung bei.
Risiken von geschlossenen Immobilienfonds
Neben den historischen Problemen gibt es auch heute noch zahlreiche Risiken, die die Bewertung und den Handel von geschlossenen
Immobilienfonds beeinflussen:
Intransparenz
Die mangelnde Transparenz in Bezug auf die tatsächliche Vermögenslage und den Zustand der Immobilien erschwert es den Anlegern,
den realen Wert ihrer Beteiligung zu erkennen.
Lange Laufzeit
Die lange Bindung des Kapitals in den Fonds mindert den heutigen Wert, da künftige Zahlungen, wie Mieteinnahmen oder Erlöse aus
Verkäufen, auf den heutigen Wert abgezinst werden. Das bedeutet, dass je länger der Fonds läuft, desto weniger wert ist er heute.
Insolvenzrisiko
Wenn Mieteinnahmen nicht ausreichen oder unerwartete Kosten anfallen, kann der Fonds zahlungsunfähig werden. In solch einem Fall
könnten die Anleger ihr Kapital verlieren.
Schlechte Handelbarkeit
Ein weiteres Risiko ist die eingeschränkte Liquidität von geschlossenen Immobilienfonds. Anteile sind oft schwer zu verkaufen, und
wenn sie verkauft werden, dann in der Regel zu einem deutlich geringeren Preis als ursprünglich investiert.
Wenig Einfluss auf das Fondsmanagement
Anleger haben keinen direkten Einfluss auf die Entscheidungen des Fondsmanagements. Sie sind auf die Verwaltung angewiesen und
können keine strategischen Änderungen vornehmen, was die Kontrolle über das Investment weiter einschränkt.
Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds unterscheidet sich vom Erstmarkt, auf dem die Fonds ursprünglich angeboten wurden. Beim Erstmarkt investieren Anleger direkt in neue Fonds, während der Zweitmarkt den Handel von bereits bestehenden Fondsanteilen zwischen Anlegern betrifft.
Im Vergleich zu Aktien wird auf dem Zweitmarkt jedoch kein elektronischer Handel betrieben. Die meisten Prozesse erfolgen noch analog, was den Handel langsamer und weniger effizient macht. Zudem ist der Markt für geschlossene Immobilienfonds im Allgemeinen recht illiquide. Das bedeutet, dass nur wenige Akteure aktiv in diesem Markt sind, was es erschwert, einen Käufer zu finden.
Anleger müssen oft selbst nach einem Käufer suchen oder einen Vermittler hinzuziehen, um ihre Anteile zu verkaufen. Dies kann zu längeren Wartezeiten und zu Preisabschlägen führen, da die Nachfrage nach Fondsanteilen auf dem Zweitmarkt im Vergleich zu anderen Investmentarten eher begrenzt ist. Dennoch bleibt der Zweitmarkt die einzige Möglichkeit für Anleger, ihre Anteile vor dem Ablauf der regulären Laufzeit zu veräußern.
So funktioniert der Verkauf auf dem Zweitmarkt
Die Verkaufsabwicklung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt ist etwas aufwendiger als der Handel mit standardisierten Finanzprodukten. Die meisten Käufer sind jedoch gut vertraut mit den Abläufen und bringen häufig bereits vorbereitete Vertragsvorlagen mit, die den rechtlichen Rahmen der Transaktion festlegen.
Sollte der Käufer noch nicht an dem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt sein, benötigt er für die Bewertung zunächst Unterlagen vom Verkäufer, wie zum Beispiel den Geschäftsbericht, Jahresabschluss und Gesellschaftsvertrag.
Nachdem der Käufer den Wert ermittelt hat, einigt er sich mit dem Verkäufer vorab in Gesprächen auf die zentralen Bedingungen des Verkaufs, insbesondere den Kaufpreis der Beteiligung. Daraufhin wird ein entsprechender Vertrag aufgesetzt, den beide Parteien unterzeichnen. Ein Notar ist für diesen Prozess nicht erforderlich. Anschließend wird ein Exemplar des unterschriebenen Kaufvertrags an die Fondsverwaltung weitergeleitet, welche mit der Anteilsübertragung beauftragt wird. Je nach Fondsverwaltung kann die Bestätigung der Übertragung einige Tage bis in seltenen Fällen mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Was sollte im Kaufvertrag stehen?
Ein Kaufvertrag für den Verkauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds sollte die wesentlichen Punkte regeln:
Beteiligungshöhe und Kaufpreis
Der Vertrag muss die genaue Höhe des verkauften Anteils und den vereinbarten Kaufpreis festlegen.
Zeitpunkt der Übertragung
Wirtschaftliche Übertragung: Regelt, ab wann der Käufer die Rechte und Pflichten des Kaufvertrages übernimmt, einschließlich des Anspruchs auf mögliche Ausschüttungen.
Dingliche Übertragung: Bestimmt, ab wann der Käufer als Gesellschafter eingetragen wird, häufig zum Jahresende und/oder nach Genehmigung durch die Fondsverwaltung, wie es im Gesellschaftsvertrag festgelegt ist.
Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
In der Regel erfolgt die Zahlung nach Bestätigung der dinglichen Übertragung.
Haftungsübernahme
Der Vertrag sollte festhalten, dass der Käufer künftige Haftungen übernimmt, einschließlich Nachschusspflichten, z. B. bei einer Fondsinsolvenz.
Übertragungsgebühren
Der Vertrag sollte klären, wer die anfallenden Gebühren für die Anteilsübertragung trägt. Üblicherweise übernimmt dies der Käufer.
Steuerliche Aspekte beim Zweitmarkthandel
Beim Verkauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds über den Zweitmarkt gibt es einige steuerliche Punkte, die der Verkäufer beachten muss:
Fonds mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Laut § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG müssen Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an Immobilienfonds versteuert werden, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das bedeutet, wenn der Verkäufer die Anteile weniger als zehn Jahre gehalten hat, muss er den Gewinn versteuern. Wenn er die Anteile jedoch länger als zehn Jahre hält, ist der Gewinn steuerfrei.
Gewerbliche Fonds
Bei gewerblichen Fonds ist die Steuerlast etwas komplexer. Da mit Fondsemission ein erheblicher Steuervorteil galt, muss geprüft werden, inwiefern dieser über die Jahre abgebaut wurde und noch ein negatives Kapital besteht. In den meisten Fällen wird mindestens der Kaufpreis zu versteuern sein. Der Verkäufer kann jedoch in bestimmten Fällen steuerliche Vergünstigungen wie den § 34 Abs. 3 EStG oder § 16 Abs. 4 EStG nutzen, um die Steuerlast zu reduzieren.
Wichtiger Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine steuerliche Beratung. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs genau zu prüfen.
Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds, die noch bestehen, haben häufig bereits Laufzeiten von über 30 Jahren. Da sich viele Gesellschafter im Laufe der Zeit nicht regelmäßig mit ihrer Beteiligung beschäftigt haben, sind Erben oft unzureichend über diese Vermögensanlage informiert worden. Zudem fehlen in vielen Fällen vollständige Unterlagen, was bei den Erben zu Unsicherheiten und Fragen führen kann.
Nachweis der Erbschaft
Als Erstes sollten Erben ihre Stellung als Rechtsnachfolger gegenüber der Fondsverwaltung nachweisen. In der Regel ist hierfür ein Erbschein im Original oder als beglaubigte Kopie erforderlich. Die Anschrift der Fondsverwaltung kann entweder den vorhandenen Unterlagen entnommen oder online recherchiert werden.
Fehlende Unterlagen anfordern
Wenn Unterlagen wie Geschäftsberichte, Jahresabschlüsse oder der Gesellschaftsvertrag nicht vorliegen, sollten diese bei der Fondsverwaltung angefordert werden. Diese Informationen sind wichtig, um die wirtschaftliche Situation des Fonds besser zu verstehen und fundierte Entscheidungen über das weitere Vorgehen zu treffen.
Verkauf der Beteiligung
Sollte ein Verkauf der geerbten Fondsbeteiligung angestrebt werden, können Erben parallel zum Nachweis der Erbschaft bereits mit potenziellen Käufern über die Bedingungen verhandeln und einen Kaufvertrag abschließen. Für die dingliche Übertragung ist es jedoch wichtig, dass die Erben zunächst als neue Gesellschafter, z.B. im Handelsregister eingetragen werden. Erst nach dieser Eintragung kann die Beteiligung an den Käufer übertragen werden.
Klärung der Erbsituation
Vor dem Verkauf muss eindeutig geklärt sein, wer die Erbschaft angetreten hat. Bei einem Alleinerben ist die Abwicklung unkomplizierter, da nur dessen Unterschrift erforderlich ist. Bei mehreren Erben, die eine Erbengemeinschaft bilden, müssen entweder alle Erben gemeinsam handeln oder eine bevollmächtigte Person bestimmen, die im Namen der Gemeinschaft Entscheidungen treffen kann.
Steuerliche Aspekte berücksichtigen
Bei der Festlegung des Kaufpreises sollten Erben beachten, dass geschlossene Immobilienfonds früher häufig steuerliche Vorteile, wie Verlustzuweisungen, boten. Diese Vorteile kommen Erben in der Regel nicht mehr zugute.
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Disclaimer: Als erfahrener Fonds- und Investmentmanager mit langjähriger Praxis im Bereich geschlossene Immobilienfonds teile ich in diesem Artikel meine persönlichen Erfahrungen und Einblicke. Bitte beachten Sie, dass ich kein Jurist, Steuerberater, Finanzberater oder Anlagevermittler bin. Die bereitgestellten Informationen basieren auf meiner Erfahrung und dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Für rechtliche, steuerliche oder finanzielle Fragestellungen übernehme ich keine Haftung. Ich empfehle, bei Unsicherheiten stets einen qualifizierten Juristen, Steuerberater oder Finanzberater zu konsultieren.
