In diesem Beitrag erfährst du, warum der Anstieg der Immobilienpreise bald enden könnte und wir vor einer Kehrtwende stehen.
Im letzten Beitrag – Immobilien Hype: Warum Immobilien die letzten 10 Jahre angestiegen sind – wurden bereits die Gründe für ein weiteres Marktwachstum erläutert. Nun geht es um die Gegenposition, warum uns ein Stagnieren bzw. Fallen der Immobilienpreise bevorsteht.
Demografischer Wandel
Die Babyboomer Generation (50er und 60er Jahrgang), welche den größten Anteil an Immobilienbesitzern ausmacht, geht allmählich in Rente bzw. stirbt aus. Ursprünglich erwarben sie größere Häuser und Wohnungen, welche für die gesamte Familie genutzt wurde. Nach Auszug ihrer Kinder blieben sie jedoch aus Gewohnheit in der Immobilie wohnen, welche jedoch auf den Quadratmeter gerechnet nun unnötig groß für sie sind. Sie blockieren damit Wohnraum, welcher jedoch nach ihrem Auszug oder Tod auf den Markt gelangen wird. Experten rechnen damit, dass spätestens ab 2030 ein Überangebot an Immobilien auf den Markt herrschen wird und damit die Preise runterzieht.
Steigende Leitzinsen
Seit nun schon ca. 10 Jahren haben wir historisch niedrige Leitzinsen, teils Negativzinsen in der westlichen Welt. In dieser Form ist es keine nachhaltige Geldpolitik, denn ursprünglich sollte diese angewendete keynesianische Theorie nur in wirtschaftlichen Rezessionen niedrige Zinsen anbieten, um die Ökonomie anzukurbeln. Befinden wir uns jedoch wieder in der wirtschaftlichen Expansion, wie es zwischen 2010 und 2019 der Fall war, müssten die Zinsen wieder nach oben ausgeglichen werden. Früher oder später müssen die Zinsen also wieder steigen. Nicht jeder hat in seinem Darlehen eine feste Verzinsung über die gesamte Laufzeit und so kann eine Zinspassung dazu führen, dass wie schon in der letzten Finanzkrise in den USA, Immobilienbesitzer ihre Raten nicht mehr abbezahlen können und ihre Immobilien zwangsversteigert werden. Gleichzeitig wird durch einen erhöhten Leitzins die allgemeine Nachfrage nach Immobilien sinken.
Immobilienpreise sind keine Einbahnstraße:
Viele glauben Immobilienpreise und Mieten können nur nach oben gehen, weil es eben so in den letzten 10 Jahre geschehen ist. Dies ist aber eine eindeutige Stichprobenverzerrung, welche die folgende Grafik zeigt.
Zugegeben handelt es sich hier um die Häuserpreise der USA, jedoch mit dem Vorteil, dass eine Inflationsbereinigte Entwicklung von 1890 bis 2010 zu sehen ist. Diese zeigt eindeutig, dass Immobilienpreise deutlich schwanken können (wenn auch nicht so stark wie andere Wertpapiere) und langfristig, ausgenommen die letzten 10-20 Jahre, keine reale Wertsteigerung versprechen.
Ein Beispiel in Deutschland bei dem ausreichend Daten zur Verfügung stehen, ist die Entwicklung der Stadt München. Nicht immer war hier die Nachfrage so groß, wie in den letzten 10 Jahren. Von 1991 bis 2006 sind Häuserpreise (teils auch Wohnmieten) in der bayrischen Hauptstadt sogar deutlich gesunken.
Quelle Grafik: https://www.gerd-kommer-invest.de/wp-content/uploads/2018-09-Finanz-Camp-Kommer-V15.pdf, Datenquelle: IVD
Politische Stimmung gegen Immobilienbesitzer:
Zuletzt zeigt die aktuelle eher links gerichtete Stimmung in der Politik, dass es Immobilienbesitzer in der Gesellschaft nicht einfach haben sollen. Diverse Steuern und Gesetze, wie die Grunderwerbssteuer (in Berlin bei 6 %), Mietpreisbremse sowie der aktuelle Mietpreisdeckel in der Hauptstadt werden Investoren vom Standort Deutschland eher abschrecken bzw. haben das sogar schon. Diverse Anleger haben ihre Immobilien schon verkauft, um noch von den aktuell hohen Preisen zu profitieren, sehen aber aktuell zu hohe Unsicherheiten das Geld in Standorte wie Berlin zu reinvestieren.
Fazit:
Eine plausible Prognose, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden könnte sein, dass diese mittelfristig (bis 2025) noch leicht ansteigen bzw. stagnieren werden. Dafür spricht einfach das aktuelle unsichere Marktumfeld, welches viele Anleger dazu bewegt in vergleichsweise sichere Sachwerte zu investieren. Langfristig (ab 2025) können jedoch die demografischen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sichtbar werden, und auch die Leitzinsen werden langfristig wieder steigen müssen, sodass Häuserpreise sinken werden.
Abgesehen davon, ob Immobilienpreise steigen oder sinken werden, besteht im Mainstream oft ein Irrglaube, dass Immobilien als beste Anlagemöglichkeit gelten. Im folgenden Beitrag
Irrglaube: Warum Immobilien Investments gar nicht so attraktiv sind erfährst du mehr.
